פסק-דין בתיק ת"א 14669-08

לפני תביעה לחייב את הנתבעים בתשלום שירותי החזקה וניהול שהתובעת מספקת לטענתה לבניין מגורים בן 122 דירות ברחוב יפו 212 בירושלים, ושהנתבעים הם חלק מבעלי הדירות בבניין.

1. הליך זה אינו ההליך הראשון שמנהלת התובעת כנגד דיירים אחרים בבניין, ובהליך קודם ת.א. 6420/07 (להלן: פס"ד מאור") פסקה כב' השופטת מלכה אביב, כי על דיירי הבניין שנתבעו לשלם את שירותי ההחזקה והניהול, וזאת בין אם מכוח דיני החוזים ובין אם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. יוטעם כי הנתבעים לא היו צד להליך זה.

2. על פסק דין זה ערערו אותם דיירים וערעורם נדחה בע"א 5164-12-10 וכב' השופט נועם קבע כדלקמן:

"לאחר ששקלתי את מכלול טיעוני הצדדים, שהועלו בעיקרי הטיעון וכן במהלך הדיון, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור ולהדחות ולו מן הטעם שהמערערים חבים בתשלום עבור שירותי ההחזקה בבנין, לרבות שירותי השמירה מכוח הסכם מכללא עם המשיבה, ולחילופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. באשר למעמדה של המשיבה, צדק בית משפט קמא במסקנתו, לפיה ממכלול הראיות עולה, כי המשיבה באה בנעלי רזידנס, אשר באה בעבר בנעלי מבוא ירושלים, כחברה המספקת את שירותי ההחזקה והניהול בבניין. בכל הנוגע ליריבות שבין המשיבה לבין המערערים הרי שמקורה בדיני החוזים. גם אם חלק מבעלי הדירות, וביניהם המערערים אינם חתומים על הסכם השירותים, או על הסכם כלשהו עם המשיבה או עם חברות הניהול שקדמו לה, הרי שצדק בית המשפט קמא במסקנתו לפיה קיים הסכם מכללא בין כל בעלי הדירות, ובכללם המערערים, לבין המשיבה, אשר מספקת את שירותי הניהול בבניין מאז שנת 2002, בתמורה לתשלום שמועבר לה על ידי מרבית בעלי הדירות. למעלה מן הנדרד אעיר, כי אף במקרה שבו לא היה קיים הסכם מכללא כאמור, היה מקום לחייב את המערערים בתשלום השירותים שמעניקה המשיבה וזאת מכוח דיני עשיית העושר ולא במשפט, כפי שצויין על ידי בית המשפט קמא; זאת, הואיל והמערערים נהנים מזה שנים משירותיה של המשיבה הניתנים לכל בעלי הדירות, אשר על כן, חבים המערערים בתשלום עבור שירותיה של המשיבה, כאמור בפסק דינו של בית משפט קמא".

3. הנתבעים שבפני חולקים הן על מסקנותיו המשפטיות של בית המשפט המחוזי, אך גם טוענים כי התשתית העובדתית שהונחה בפני שונה מזו שהונחה בפני בית משפט השלום בהליך 6420/07, ומשכך הם עומדים על דחיית התביעה. 

רקע עובדתי והמחלוקות בין הצדדים:

4. הבניין הוסב בשנת 1994 לבניין דירות על ידי חברת מבוא ירושלים בע"מ והיא מכרה את רוב הדירות בבניין לרוכשים שונים. ככלל, החתימה חברת מבוא ירושלים את רוכשי הדירות, במועד החתימה על הסכמי הרכישה על הסכם שירותים שכלל נספחים ובו נקבע אלו שירותי ניהול חברת מבוא ירושלים תספק לדיירי הבניין ומה יהיה שכרה וכמה תוכל לגבות בגין קרן שיפוצים. בין היתר, נקבע בהסכמים כי השירותים כוללים "..ניהול, תפעול, תיקון, אחזקה שוטפת, תאורה, מיזוג אויר, ניקיון, שמירה ...". עוד נקבע בהסכמים כי חברת מבוא ירושלים תוכל להעביר את זכויותיה על פי שיקול דעתה הגמור והבלעדי לצד ג' או שביצוע הניהול עצמו יהיה על ידי מתחזק.

5. הנתבעים לא רכשו את הדירות ישירות מחברת מבוא ירושלים אלא מצדדים שלישיים, וזאת לאחר ששכרו אותן במשך מספר שנים, מאותם צדדים שלישיים.

6. במקביל למעבר של הנתבעים משוכרי דירות לרוכשי דירות, העבירה חברת מבוא ירושלים בע"מ בשנת 1994 את שירותי הניהול בנכס לחברת רזידנס (1994) בע"מ, ובשנת 1999 הועברו שירותי הניהול לחברת רזידנס 212 בע"מ (להלן: " חברת רזידנס").
7. חברת רזידנס תבעה מהנתבעים שבפני בת.א. 11345/04 שכר דירה ודמי החזקה וכל טענות הנתבעים כנגד דרישות אלו נדחו. כב' השופטת שירלי רנר קבעה כי, הנתבעים מחויבים בתשלום דמי ההחזקה מכוח הסכמי השכירות, ומכאן שקיימת הכרעה שיפוטית בין הצדדים כי חברת רזידנס נתנה שירותי ניהול לבניין.

8. התובעת טוענת כי בשנת 2002 העבירה חברת רזידנס את התחייבויותיה וזכויותיה לתובעת, וזאת מכוח הסכם בעל פה, ושהתובעת ביצעה את כל שירותי ההחזקה והניהול בבניין. כאמור בפתח פסק הדין, בית המשפט המחוזי אישר את קביעת בית המשפט השלום, ולפיה אכן התובעת היא חברת ההחזקה בבניין, אך הנתבעים חולקים על טענה זו וטוענים כי הזכויות לא הומחו לתובעת כדין.

9.  אין חולק כי לדיירי הבניין היו טענות שונות כנגד חברות הניהול וכנגד גובה דמי הניהול שנגבו מהם. בחודש אוגוסט 2005 כונסה אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין ונציג התובעת השתתף אף הוא בישיבה. במסגרת אסיפה זו הוחלט למנות נציגות, אשר תגבה סכום חד פעמי של 100 ש"ח, ותמנה רואה חשבון אשר יגיש חוות דעת בעניין הדו"חות הכספיים של המשיבה. בסופו של דבר הוגשה חוות דעת על ידי עורך דין אמיר דהאן, ובה נטען כי חלק מהתשלומים שנגבים מהדיירים הם לצורך הפעלת מלון בבניין, ולא לצורך מתן שירותי ניהול בהתאם להסכם.

10. הנתבעים טוענים כי בעקבות חוות דעת זו קראה נציגות הדיירים לדיירים לא לשלם לתובעת יותר דמי ניהול. יחד עם זאת, הנתבעים עצמם לא טוענים כי דמי הניהול הועברו מאותו מועד לידם, לא טוענים כי הניהול של הבניין היה בפועל על ידי מי מטעמם. למעלה מכך, הנתבעים עצמם טוענים כי רק בשנת 2011 ( כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה שבפני) הצליחו "לסלק" את התובעת מהבניין.

11. בעניין זה יוער כי בית המשפט המחוזי אישר את קביעותיו של בית משפט השלום בעניין מאור ולפיו לתובעת מעולם לא נמסרה הודעה רשמית על הפסקת שירותיה, בין אם בהתאם לחוק המקרקעין ובין אם בהתאם להוראות הסכם השירותים.

12. להשלמת התמונה יצוין כי בהליך בעניין מאור הסכימו הצדדים למינוי מומחה מוסכם - עו"ד גיורא דבל בדבר עלויות הניהול בבניין. הצדדים בהליך שבפני הסכימו כי חוות דעת זו תוגש בהסכמה, וזאת בניגוד לחוות הדעת של עו"ד דהאן שלא הוגשה בהסכמה אלא מטעם הנתבעים לבדם. על פי חוות דעתו של גיורא דבל ניתן היה לחסוך כ-5,000 ש"ח לחודש לכלל הבניין אילו היו הדיירים מנהלים את הבניין בעצמם.
13. בנוסף לתביעה לדמי ניהול ואחזקה, שהיא התביעה המשמעותית כספית, טוענים התובעים כי הייתה נזילה בדירה 912 כתוצאה מרטיבות בדירת הנתבעים שמעליה, והם שנשאו בעלויות התיקון. בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי שלחו אנשי מקצוע מטעמם שתיקנו את הנזק אך בסיכומיהם זנחו טענה זו.

דיון והכרעה:

14. לאחר שבחנתי את כלל טענות הצדדים, שמעתי את העדים הרבים שהובאו מטעמם ועיינתי בראיות שהוצגו בפני הרי שדין התביעה להתקבל.

15. אפתח ואזכיר כי כבר נקבע  במסגרת פסק דין חלוט שניתן כנגד הנתבעים, שחברת רזידנס הייתה חברת הניהול בבניין. הנתבעים טענו בפני כי חברת רזידנס לא המחתה את זכויותיה לתובעת, וזאת לאחר שנתגלו סתירות בין גרסאות מנהל התובעת לבין גרסאות מנהל חברת רזידנס, בשאלה אם שולמה או לא שולמה תמורה כנגד המחאת הזכויות. לא מצאתי בטענה זו ממש, שכן אף כי יתכן שמנהלי שתי החברות ביכרו להסתיר את פרטי ההתקשרות מבית המשפט, הרי שדה פקטו חברת רזידנס הפסיקה לקבל כספים בגין מתן שירותי הניהול, הפסיקה לתת שירותי ניהול והעבירה את השרביט לידי התובעת. ברי לכל כי העובדה שמנהל חברת רזידנס הצהיר פעם אחר פעם כי המחה את הסכם הניהול לידי התובעת, מונעת ממנו בעתיד לתבוע דבר בעניין זה. מכאן שזכויותיה של חברת רזידנס בבניין הומחו כדין ובהתאם להוראות סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים תשכ"ט - 1969, לא נדרשה הסכמה של מי מהדיירים לכך.